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Die Betriebskosten,
Teil 2
Welche formalen
Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, war
Gegenstand unserer Erstausgabe der BN. Heute stellen wir die einzelnen
Betriebskostenarten vor und informieren Sie über deren Umlagefähigkeit.
Die Auflistung der Betriebskosten findet sich in § 2 der
Betriebskostenverordnung.
1.
Laufende öffentliche Lasten des
Grundstücks;
damit sind insbesondere die Grundsteuer gemeint. Aber
aufgepasst, wenn die Liegenschaft gemischt genutzt wird (Wohnungs- und
Gewerbeeinheiten): In aller Regel ist der Grundsteueranteil an den
Gewerbeflächen höher bemessen. Daher ist der Vermieter gehalten, den
Gewerbeanteil zunächst herauszurechnen.
2.
Kosten der Wasserversorgung
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie Kosten ihrer Verwendung
einschließlich der Kosten der Eichung. Desweiteren fallen die Kosten der
Berechnung der Aufteilung, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen
Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe darunter.
Kann der Vermieter die Anschaffungskosten nachträglich
eingebauter Wasseruhren auf den Mieter umlegen? Bei Anmietung der Uhren,
können die Mietkosten dem Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung
auferlegt werden.
3.
Kosten der Entwässerung
Unter dieser Kostenposition werden alle Gebühren für die
Haus- und Grundstücksentwässerung (z.B. neuerdings auch die
Niederschlagsgebühr), die Kosten des Betriebes einer entsprechenden
nicht öffentlichen Anlage und die Kosten einer Entwässerungspumpe
gefasst.
4.
Kosten des Betriebes eines Personen- oder
Lastenaufzuges
Hierzu gehören die Kosten für die Pflege und regelmäßige
Prüfung der Betriebsbereitschaft und –sicherheit einschließlich der
Einstellung durch einen Fachmann. Häufig schließt der Vermieter
diesbezüglich einen sogenannten Vollwartungsvertrag mit einem
Fachunternehmer ab. Ein solcher Vertrag umfasst sowohl die Wartungs- als
auch die Reparaturarbeiten des Aufzuges. Letztere sind aber auf den
Mieter nicht umlagefähig. Der Vermieter muss daher eine anteilige
Kürzung der Kosten vornehmen.
Zusätzlich fallen noch Kosten des Betriebsstroms, der
Reinigung und Überwachung der Aufzugsanlage sowie der Notbereitschaft
und der Notrufanlage (Telefon- und Wartungskosten) an.
5.
Kosten der Straßenreinigung
In unserem Einzugsgebiet werden diese umlagefähigen
Kosten von der Stadt/Region im Rahmen eines Gebührenbescheides erhoben.
6.
Kosten der Müllabfuhr
Die von der Stadt/Region erhobenen Gebühren für die
Müllabfuhr sind in voller Höhe ansatzfähig.
Hingegen sind die Kosten für z.B. Sperrmüll nicht
umlagefähig. Streitige Ausgangssituation ist häufig, wenn sich in
Kellergängen und auf den Dachböden Sperrmüll durch vertragswidriges
Verhalten einiger Mieter ansammelt.
7.
Kosten der Hausreinigung
Hierzu zählen sämtliche Kosten der regelmäßigen
Treppenhausreinigung, einschließlich aller Personalkosten und ggf. der
Mehrwertsteuer. Sonderreinigungen, z.B. nach einer Sanierungsmaßnahme
sind nicht ansatzfähig.
8.
Kosten der Ungezieferbekämpfung
Nur die Kosten einer regelmäßigen Bekämpfung sind
umlagefähig, nicht hingegen eine einmalige Maßnahme.
9.
Kosten der Gartenpflege
Es sind sämtliche Kosten (z.B. Pflege des Rasens,
Beetbewässerung im Sommer, Abfuhr von Abfällen) ansatzfähig, auch die
Pflegekosten eines Spielplatzes, sofern vorhanden.
Wird die Gartenanlage komplett neu umgestaltet, sind
hingegen die Kosten nicht vom Mieter zu tragen.
10.
Kosten der Beleuchtung
Zu dieser Positionen gehören die Stromkosten für die
Außenbeleuchtung und die Beleuchtung sämtlicher Gemeinschaftsflächen,
z.B. Treppenhaus.
11.
Kosten der Schornsteinreinigung
Hierzu zählen die Kehrgebühr und die Gebühr für die
Emmissionsmessung.
12.
Kosten der Sach- und
Haftpflichtversicherung
Umlagefähige Sachversicherungen des Hauses sind
Versicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Elementarschäden
und Glasbruch.
Umlagefähige Haftpflichtversicherungen des Vermieters
sind die Gebäudehaftpflichtversicherung, die Öltankversicherung und die
Aufzugsversicherung.
13.
Kosten für den Hauswart
Führt der Hausmeister neben seiner eigentlichen Aufgabe
für die Sicherheit und Ordnung im Hause zu sorgen, auch Reparatur- und
Verwaltungstätigkeiten (z.B. Wohnungsübergaben u.s.w.) aus, sind diese
Kosten anteilig zu kürzen.
14.
Kosten des Betriebes der
Gemeinschaftsantennenanlage
Hierzu gehören sämtliche Kosten des Betriebes, hingegen
nicht die Kosten für Reparaturarbeiten oder gar den Austausch von Teilen
der Anlage.
15.
Kosten des Betriebes der mit einem
Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage
Auch hier können sämtliche regelmäßig wiederkehrenden
Betriebskosten in Ansatz gebracht werden. Die Kosten für den einmaligen
Anschluss an die Verteileranlage an das Kabelnetz und die Kosten für die
Installation in der Liegenschaft sind hingegen nicht umlagefähig.
16.
Kosten des Betriebes einer maschinellen
Wascheinrichtung
Diese Kosten dürfen nur auf die Nutzer der
Wascheinrichtungen umgelegt werden.
17.
Sonstige Betriebskosten
Die unter Ziffer 1-16 aufgeführten Positionen sind nicht
abschließend. Die Umlage sonstiger Kosten setzt jedoch voraus, dass
diese ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden.
In vielen Fällen empfiehlt sich die Überprüfung der
Kostenhöhe durch Belegeinsicht beim Vermietern.
Petra Buß
Rechtsanwältin
e-Mail: RAin.Buss@t-online.de
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